La Maison pour tous à l’heure du bilan
Habitat. Le 1er janvier, La Maison pour tous réussissait le pari de devenir une coopérative immobilière réunissant les OPH du Jura et de Saint-Claude. Après près d’un an d’exercice le temps du bilan est venu, avec notamment des contraintes budgétaires sur le secteur de Saint-Claude qui impose au bailleur de re-sollicité l’État pour garantir un niveau de service cohérent sur l’ensemble du territoire jurassien.
En adéquation avec l’arrivée de la loi Élan au 1er janvier, l’OPH de Saint-Claude et celui du Jura ont fusionné en coopérative immobilière : « La Maison pour tous » (LMPT). Outre la forme coopérative adoptée, l’organisme poursuit sa mue et continue sur la trajectoire de l’innovation et cela à plusieurs niveaux mais toujours dans l’intérêt de ses bénéficiaires.
Les résultats chiffrés pour l’exercice 2020 de l’ex OPH du Jura et de la Maison pour tous ont été validés par le commissaire aux comptes et présentés au conseil d’administration. « Suite au remembrement 2020 (loi Élan), nous avons fusionné avec l’OPH de Saint-Claude qui lui était en déficit de 2,6 millions d’euros. Ceci étant nous avons tout de même pu afficher un résultat de plus de quatre millions d’euros – essentiellement celui de l’ex OPH du Jura – et nous avons largement dépassé le seuil minimal préconisé par l’État qui est de 3 %, précise Éric Poli, directeur général de LMPT, nous affichons une capacité d’autofinancement de 7,4 % ce qui représente plus du double. À noter qu’il s’agit aussi du plus fort taux depuis six exercices. Enfin, l’impact sur la Réduction du loyer de solidarité (RLS) est de 2,4 millions d’euros sur notre chiffre d’affaires ».
Pour pouvoir avoir une vision à court et long terme le bailleur social s’appuye sur un outil incontournable : le Plan stratégique de patrimoine (PSP) 2021-2027. Validé en conseil d’administration il est également obligatoire pour tous les bailleurs. Celui relatif à la Maison pour tous détaille l’ensemble des projets allant de la réhabilitation à l’entretien du parc immobilier en passant par les déconstructions et le renouvellement de l’offre de constructions.
Les réhabilitations et l’entretien
Entre 2021 et 2027 ce ne sont pas moins de 1.479 logements qui sont pressentis à la réhabilitation « ce qui représente 12 % de notre parc immobilier réhabilité », précise Éric Poli. En terme budgétaire cela représente 70 millions d’euros soit une moyenne de dix millions d’euros par an dont 28 % en fonds propres, le reste se répartissant entre les subventions et les emprunts.
La performance énergétique : une priorité
D’une manière globale, le plan d’entretien, de maintenance et de réhabilitation représentent 1.582 euros pour le bailleur jurassien alors que la médiane nationale est de 1.185 euros.
« Ce différentiel national/ local traduit notre volonté de livrer encore et toujours, la meilleure qualité de service et d’assurer le rattrapage qui s’impose sur le secteur de St-Claude, à l’inverse des autres bailleurs qui privilégient les économies », argue le directeur général.
déconstructions à Saint-Claude
Saint-Claude sera très prochainement l’exemple grandeur nature des projets de déconstructions et de réhabilitations de la Maison pour tous. Ce sont ainsi 344 logements qui seront en déconstruction quartier Avignonnet (rue Franche-Comté et Dunant) ; quartier Chabod et secteurs diffus, pour un coût de neuf millions d’euros. « Pour assurer ce projet nous concéderons 32 % de fonds propres et nous bénéficierons de 58 % de subventions ».
Plus généralement, il est prévu la déconstruction de 495 logements soit 4 % du parc de St-Claude pour un total de 15 millions d’euros répartis de la manière suivante : 32 % en fonds propres LMPT et le reste via des subventions et emprunts.
Renouvellement de l’offre immobilière
Concernant le renouvellement de l’offre immobilière sur la décennie à venir c’est au minimum une centaine de logements qui sont en projet sur le territoire de St-Claude.
« Fort de notre succès sur d’autres communes, nous allons proposer des logements en location mais aussi en accession via des Prêt social location accession (PSLA) afin de permettre l’accession à la propriété de manière sécurisée ».
Ce ne sont pas moins de 500 logements qui sont programmés, soit 4% du parc immobilier pour un coût d’opération total chiffré à 73 millions d’euros (70 % d’emprunts et le reste via des fonds propres et des subventions).
Au total sur sept ans, 158 millions d’euros vont être injectés dans l’habitat social de la Maison pour tous soit une moyenne de 22 millions d’euros par an sur le département.
« Compte-tenu d’une situation critique signalée par l’Agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) sur les mises en conformités - à savoir le non-respect de la réglementation (DPE…) - nous avons mandaté le cabinet conseil Habitat Territoire Conseil pour créer un schéma de maîtrise des risques. Entre les premiers travaux à lancer (diagnostics…) et le coût des cabinets conseils (obligatoire) cela la représente 200.000 euros déboursés, uniquement pour la partie règlementaire.
Les enjeux sur le territoire de St-Claude sont le respect des fondamentaux d’un bailleur social et les mises en conformité pour la sécurité des locataires mais cela se traduit par un surcoût », alerte Éric Poli.
Premier bilan
« Après huit mois de pilotage sur le territoire de St-Claude il faut agir pour le bien-être des locataires mais surtout pour leur sécurité. C’est l’inventaire d’entrée qui s’impose sur ce même territoire, pour solliciter une nouvelle contribution à la Caisse de garantie du logement social locatif (CGLLS), en effet, les impacts techniques sur le budget sont au-delà des prévisions. Il est important de rappeler que notre objectif est de rendre une qualité de service cohérente sur l’ensemble du territoire jurassien. Il va de soi que nous sommes perfectibles, des pistes de progrès nous en avons. Notre cœur de métier reste l’attribution des logements. Au niveau national, dans des zones de même typologie (zone C), les demandes satisfaites sont de l’ordre de 21%, à l’échelle locale c’est-à-dire à celle de la Maison pour tous, elles sont de 25 % ,ce qui témoigne de notre performance. Nous souhaitons nous donner les moyens de nos ambitions tout en veillant aux équilibres financiers de la structure, conformément à notre ADN. En ce sens et au regard des impacts budgétaires du secteur de St-Claude, notamment sur les volets techniques (non-conformités), nous sommes contraints de revoir considérablement l’enveloppe financière consacrée au redressement du logement St-Claudien et nous procéderons à une re-sollicitation de l’État », défend Éric Poli.