9e édition de l’Imdex : 2025 sera une année charnière

Corpus regroupant des éléments « d’information, de connaissances et d’aide à la prise de décision » pour les dirigeants et les collectivités locales, l’Imdex 2025, observatoire de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or, a été dévoilé jeudi 20 février par les brokers locaux, co-partenaires de la 9e édition de cette publication pilotée par la CCI Métropole de Bourgogne.
Les représentants d’Arthur Loyd, ncbc, BNP Paribas Real Estate,CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Voisin, Max-Im ont tour à tour fait le point sur les différents marchés (locaux d’activité, entrepôts et bureaux) sur le département. Des marchés, il faut le souligner, essentiellement concentrés sur le territoire de la métropole dijonnaise.

Locaux D’activité : La Métropole En Berne

Sur le marché des locaux d’activité, la demande placée (volumes transactés) s’établit à 57.782 m2 en Côte-d’Or soit + 19 % à l’échelle départementale, mais - 23 % sur la métropole dijonnaise. L’indicateur a en effet été bousculé par une seule mais vaste transaction, celle des quasiment 14.500 m2 de l’usine Soprema sur la ZA de Beaune Vignoles ; 2024 signe ainsi le plus mauvais chiffre en volume transacté sur la métropole dijonnaise depuis dix ans. « Il y a une prudence affirmée des acteurs industriels », souligne Yannick Cohu (ncbc). Dans le détail, si l’on s’attarde sur l’état des biens, on note une hausse des opérations en compte propre (Soprema déjà cité et Adhex à Chenôve), une quasi stabilité des opérations en neuf mais une nette baisse du marché de seconde main. Les 2/3 des transactions relèvent de la location. « On a une contraction de la demande placée, analyse Yannick Cohu. La conjoncture est défavorable et les défaillances d’entreprises nombreuses ».
Concernant le stock, l’offre disponible (immédiatement et à six mois) s’établit à 82.830 m2 dans le département dont 46.710 m2 dans la seule métropole dijonnaise : c’est +16 % par rapport à 2023 sur ce dernier indicateur, largement impacté par les 30.000 m2 de la ZAC Beauregard au sud de l’agglomération. Les défaillances d’entreprises, précédemment évoquées, reconstituent mathématiquement le stock. Le premier marché en volume est l’axe Saône (de Genlis à Pagny-le-Château) au sud-ouest de l’agglomération dijonnaise avec 18.680 m2 disponibles, le deuxième est l’axe A6 (de Montbard au nord à Pouilly-en-Auxois au sud), avec 10.600 m2 disponibles, le troisième du podium étant l’agglomération Beaune Côte & sud (6.840 m2). Qu’en sera-t-il de l’occupation de ce foncier disponible ? « Il est difficile de faire des prévisions, mais 2025 sera une année charnière, assure Patrick Mestanier (CBRE Impact). Toutes les prévisions sont aléatoires, mais efforçons- nous d’être optimistes ! » Côté prix, Aurélie Mestanier (Max-Im) rappelle que la stabilité des prix sur le marché de la seconde main tient en grande partie à l’obsolescence du parc et l’obligation d’une enveloppe de travaux pour obéir, notamment, aux obligations de la RE2020. L’Imdex 2025, basé sur les chiffres consolidés de 2024, établit ainsi une fourchette entre 50 € et 100 € /m2 sur la location en seconde main contre 50 € et 90 € en 2023. Les prix à la vente du neuf (entre 1.200 et 1.400 € / m2) n’ont pas changé entre 2023 et 2024. « Des valeurs supérieures sont attendues en 2025 », prévient Aurélie Mestanier qui évoque aussi une « fourchette élargie de loyers en 2025 ».
La demande placée du marché des entrepôts a plongé de 74 % en 2024 sur le département (19.019 m2 au total) et de 53 % sur la métropole dijonnaise (8.012 m2 transactés). Ce marché « de niche », portant sur de grandes surfaces, est très vite bousculé car il porte sur un petit nombre de transactions.

Les Entrepôts En Hausse

Quant à l’offre disponible, établie à 13.280 m2 dans la métropole dijonnaise et 27.200 m2 dans le département (en ajoutant 6.620 m2 sur l’axe A31 au nord et 7.300 m2 dans l’agglomération Beaune Côte & sud), elle est en hausse, même si, nuance Mikael Cretin (BNP Paribas real estate), « il n’y a pas de développement logistique, l’offre pour ce type de transaction est essentiellement en Franche-Comté ». Quant aux prix, détaille Damien Voisenet (Cushman& Wakefield), ils diffèrent selon que l’on évoque le bâtiment destiné à la messagerie (traitement de flux de marchandises hors stockage) ou à l’entreposage : de 105 € à 115 €/m2 dans le premier cas, de 47 € à 57 € dans le second. « Si ce marché devient départemental, remarque Damien Voisenet, ce n’est pas le cas du marché de bureaux qui se concentre exclusivement sur la métropole ».

Les Bureaux, Monopole Métropolitain

Sur ce dernier segment, la décennie comprise entre 2015- 2025 montre trois pics spectaculaires, correspondant à chaque fois à une opération notable dont celles de 2019 : 9.500 m2 pour le siège social de la Caisse d’Épargne BFC à Valmy (Dijon nord) et 2023 (bâtiment du « campus territorial » Osmose pour le conseil départemental 21). 2024 constitue un « niveau d’alerte » sur cet indicateur, prévient Mikael Cretin. La demande placée se concentre sur Valmy, puis au centre-ville et au parc technologique Europe (Toison d’Or). 57 % des transactions, soit 25 % du volume, concerne des surfaces jusqu’à 250 m2. Les prix sont quasi identiques à ceux relevés en 2023, et « l’offre en centreville est diffuse, précise Carine Provost (Arthur Loyd), entre le quartier Clémenceau, la Gare et le Centre Dauphine ». La soirée de présentation de l’Imdex 2025 s’est achevée par l’annonce de la création d’un Club des acteurs de l’immobilier et de la construction, « nouveau réseau, espace de réflexion et d’échange entre les professionnels du secteur et les acteurs publics ». Au programme de ce nouvel acteur : évènements, visites privées de sites et communication en lien avec l’immobilier d’entreprise.