Bureaux et entrepôts dynamiques, locaux en recul

Depuis neuf ans, la CCI Côte-d’Or Saône-et-Loire avec ses partenaires conseils en immobilier d’entreprise, observe et décrypte le marché de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or, considérant que celui-ci constitue un levier essentiel de l’attractivité et du développement du territoire. Ces analyses font l’objet d’un rapport annuel, Imdex, permettant de faire le point sur les tendances des marchés de bureaux, locaux d’activités et entrepôts sur le département, le nombre de mètres carrés, le niveau des loyers, les secteurs recherchés, la pénurie d’offre... « C’est un outil d’aide à la décision pour les entreprises et les collectivités qui permet de se positionner par rapport à la concurrence des autres territoires. Il apporte une meilleure connaissance du marché et de sa temporalité », défend Francis Pennequin, vice-président de la CCI Côte-d’Or Saône-et-Loire métropole de Bourgogne.

Une métropole toujours attractive

Premier constat avancé par la huitième édition de l’Imdex : malgré l’inflation et les conflits internationaux sources de tensions sur les marchés immobiliers, « 2023 voit Dijon Métropole conserver un positionnement attractif et résilient. L’année écoulée s’est montrée riche en chantiers pour l’agglomération et des projets remarquables ont vu le jour sur le territoire Côte-d’Orien », explique Marie-Hélène Juillard-Randriau, vice-présidente de Dijon Métropole, en charge des PME, des start-up, de la recherche et du transfert de technologie et également secrétaire de l’agence d’attractivité Dijon Bourgogne Invest (DBI).

En mars, Dijon Métropole annonçait ainsi avoir retenu le groupe Patriarche Augmented Architecture pour concevoir, réaliser et animer « Campus #2 » : le futur lieu totem de la technopôle Santénov. Un bâtiment de 9.000 mètres carrés qui accueillera fin 2025 de nouvelles activités de formation, de recherche, d’innovation et d’entrepreneuriat dans les domaines de la santé et du numérique.

En juin, la Cité des Climats et vins de Bourgogne, à Beaune, était inaugurée après 18 mois de travaux. Enfin, en octobre, était inaugurée la tour Elithis Arsenal. Haute de 57 mètres et d’une surface de 8.140 mètres carrés (59 logements et près de 1.200 mètres carrés de bureaux), elle s’impose comme une référence énergétique. « 2023 marque également un mouvement de densification des zones d’activités de la métropole, ce qui permet de regagner du mètre carré constructible », précise Marie-Hélène Juillard-Randriau.

Sur la Côte-d’Or cette offre de foncier disponible est estimée à 80 hectares (surface aménagée et viabilisée), soit une régression de 20 % par rapport à 2022. « Cela dit, ce résultat correspond à l’addition de nombreuses petites surfaces (moins de cinq hectares) en Zone d’activités économiques (ZAE), seuls les parcs d’activités de la métropole dijonnaise offrent une capacité d’implantation supérieure à dix hectares (voir encadré) », complète-elle.

Un marché des bureaux porté par les collectivités

« Entre une conjoncture économique difficile et une tendance de fond qui pousse les directions d’entreprises à optimiser les surfaces de travail dans les grandes métropoles françaises, le marché des bureaux dijonnais fait l’exception, avec une année record. Ce sont 39.325 mètres carrés de transactions qui ont été réalisées en 2023, soit plus de 29 % par rapport à 2022. Ce qui correspond à l’un des plus gros volume transacté depuis neuf ans », analyse Damien Voisenet co-gérant de Cushman & Wakefield.

« Il faut tout de même souligner que ce résultat est porté en grande partie par les collectivités : le conseil départemental de Côte-d’Or et son projet Osmose avec 7.827 mètres carrés de surface développée et la ville de Dijon avec l’acquisition du bâtiment Atrium de 3.009 mètres carrés situé dans le quartier des Grésilles », abonde Carine Provost, associée chez Arthur Loyd. « Au total, les collectivités absorbent 12.000 mètres carrés. Le reste des transactions (86 %) concerne des opérations de moins de 500 mètres carrés », ajoute Mikael Cretin, directeur associé de BNP Paribas Real Estate.

Le dynamisme du marché des bureaux est essentiellement dijonnais et majoritairement situé sur le nord de la ville. La métropole affiche +23 % de transactions sur les trois dernières années. Elle se classe en treizième position des 17 plus grandes villes de France. En valeur, le marché de bureaux connaît une légère hausse en 2023, avec un prix à la location compris entre 100 et 185 euros du mètre carré selon qu’il s’agit d’un bien neuf ou de seconde main et qu’il se situe au centre de Dijon ou dans la périphérie. La location représente 77 % de ce marché.

À l’achat, il faut compter entre 2.400 à 3.700 euros du mètre carré dans le neuf et 950 à 2.700 euros dans la seconde main. « Face à l’obsolescence d’une partie du parc, se dessine un marché à deux vitesses, confie Jérôme Queric, conseiller chez Voisin immobilier d’entreprise. L’offre de seconde main anime le marché à 60 %. En neuf, il n’y a plus d’offre disponible à six mois et sur la disponibilité à un an, nous sommes à 17 % de l’offre alors qu’en 2022, nous étions à 20 %. Cela devrait encore baisser puisque nous n’avons pas d’offre de construction en ce moment ». Les experts réunis dans les locaux dijonnais de la CCI Côte-d’Or Saône-et-Loire métropole de Bourgogne pour la présentation de l’Imdex ont ainsi appelé les chefs d’entreprises à se projeter davantage dans la construction de bâtiments neufs au lieu d’attendre de trouver la perle rare dans l’ancien.

Les entrepôts cartonnent

Côté marché des locaux d’activité, 2023 confirme le ralentissement annoncé (-21 % sur l’année). « Ce constat n’est pas pour autant le signe d’une économie locale en berne, pondère Yannick Cohu gérant de NCBC, mais la conséquence d’une pénurie d’offre. La demande utilisateur est toujours bien supérieure à l’offre disponible (62.840 mètres carrés en Côte-d’Or dont 40.300 mètres carrés pour Dijon métropole) et démontre une certaine solidité des entreprises du territoire ».

En ce qui concerne le marché des entrepôts, « il réalise en Côte-d’Or sa deuxième meilleure année en neuf ans (+618 %, 71.787 mètres carrés de transactés) », affirme Aurélie Mestanier gérante de Maxi-Im. « Il faut toujours souligner que ce marché, de par ses volumes conséquents, est très sensible aux variations. Cette année, c’est Seb avec le développement en compte propre d’une surface logistique de 37.782 mètres carrés (sur le parc d’activité des Seuils de Bourgogne à Til-Châtel) qui contribue fortement à cette variation. Dijon ne montre pas de tels résultats, avec un marché quasi saturé et un foncier public de plus en plus restrictif (loi zéro artificialisation nette...) face à des projets logistiques très consommateurs d’espace », argue Patrick Mestanier gérant de CBRE Impact.