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93e année

Immobilier : ce qui change en 2022

Immobilier. De nombreux changements sont à prévoir en cette nouvelle année pour le secteur immobilier. Petit tour d’horizon.

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C’est un peu le même rituel chaque année : qui dit nouvel an, dit nouvelles règles. Un postulat qui n’épargne pas le secteur de l’immobilier. Rénovation, construction, location... Découvrez toutes les nouvelles mesures applicables en ce début 2022.

Taxe d’habitation et foncière

La suppression progressive de la taxe d’habitation sur les résidences principales a été confirmée. Elle concernera ceux qui la payent encore. Ils bénéficieront en 2022 d’une exonération de 65 % de leur taxe. L’arrêt total de cet impôt local n’est prévu que pour 2023. Pour rappel : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires n’est pas supprimée et reste plus que jamais à devoir par le propriétaire. Dans les zones littorales, les grandes villes et le sud de la France cette taxe d’habitation sur les résidences secondaires est de plus en plus majorée par les communes pour diminuer le nombre de biens immobiliers non utilisés, diminuer les locations touristiques et ainsi inciter les propriétaires à remettre leur biens sur le marché (La Rochelle, Biarritz, Bordeaux, Paris, Lyon, Montpellier, Nice, Marseille …).

Louer en meublé longue durée est une opportunité pour ne pas être redevable de cette taxe d’habitation car réglée par le locataire (en place au 1er janvier de chaque année), d’autant plus en zone tendue. Alors que la taxe foncière est calculée à partir de la valeur cadastrale d’un bien immobilier, chaque année celle-ci est revalorisée en fonction d’un « coefficient de revalorisation forfaitaire » qui est fixé dans le cadre de la loi de finances. Selon les premières estimations de l’Insee publiées fin novembre, l’Indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) a augmenté de 3,4 % sur un an en novembre 2021. Cela signifie que les valeurs locatives vont progresser de 3,4 % en 2022. Une courbe ascendante que la taxe foncière devrait suivre également.

Dématérialisation des actes

Depuis le 1er janvier, la signature électronique fait son entrée sur l’acte de cautionnement. Une innovation bienvenue, par exemple pour réduire les délais de signature ou encore pallier des contraintes liées à la distance, entre le garant et le locataire. De plus, en cette rentrée, est supprimée la mention obligatoire qui était source de litiges. Par ailleurs, les cautions peuvent désormais contester la dette. Toujours su le volet dématérialisation, les particuliers et les professionnels peuvent déposer leur demande de permis de construire ou demande d’autorisation de modification d’urbanisme en ligne. Une petite révolution, puisque les usagers n’auront donc plus à se rendre en mairie pour déposer leur dossier.

Passoire thermique

Pour vendre une passoire thermique (classe énergétique F ou G), il sera nécessaire de fournir en plus du diagnostic de performance énergétique, un audit énergétique complet du bien. Cet audit énergétique devra comporter un programme complet de travaux, une estimation du coût des travaux ainsi que les aides financières permettant de financer ces travaux. La mesure devait entrer en vigueur au 1er janvier, mais elle a été repoussée au 1er septembre, afin de laisser plus de temps aux professionnels pour se préparer à cette nouveauté. De plus, Les propriétaires de passoires thermiques ne pourront plus augmenter leur loyer. La mesure prévue par la loi climat et résilience interdit en effet toute augmentation de loyer pour les biens notés F et G dès le 25 août 2022.

Cas des bureaux et commerces

Depuis janvier, les bureaux ou commerces de plus de 1.000 mètres carrés doivent déclarer leur consommation d’énergie. Les entreprises peuvent faire leur déclaration sur la plateforme Opérat (Observatoire de la performance énergétique de la rénovation et des actions du tertiaire) de l’Ademe. Cette déclaration est une obligation réglementaire qui impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire (surface de 1.000 mètres carrés ou plus) afin de lutter contre le changement climatique.

Type de chauffage

Les particuliers ne peuvent plus, depuis janvier, installer des chaudières au fioul neuves. « Plus précisément, la mesure d’interdiction concerne les systèmes de chauffage utilisant à titre principal un combustible dont les émissions de CO2 sont supérieures au seuil de 250 gCO2eq / kWh PCI, visant non seulement les chaudières fonctionnant au fioul mais aussi celles fonctionnant au charbon », indique le ministère.

Un nouveau service public

France Rénov’ est le nouveau nom du service public de la rénovation de l’habitat piloté par l’Anah. Les espaces Conseil Faire et Points rénovation information service de l’Anah (PRIS) changent de noms et deviennent « Espaces Conseil France Rénov ». France Rénov’ doit délivrer des conseils et des informations aux particuliers qui souhaitent rénover leur logement.

La RE 2020 effective

Cette nouvelle réglementation environnementale concerne les bâtiments neufs (maisons individuelles et biens collectifs) et remplace la RT2012. « Elle s’appliquera aux maisons individuelles et logements collectifs pour lesquels le permis de construire est déposé à partir du 1er janvier 2022 et aux bâtiments de bureau et d’enseignement pour lesquels le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2022 », précise le ministère de la Transition écologique qui rappelle que ses principaux objectifs concernent la décarbonisation de l’énergie, la diminution de l’impact carbone de la construction des bâtiments et enfin le fait d’apporter un meilleur confort aux habitants en cas de fortes chaleurs.

Crédit immobilier : resserrement des conditions d’octroi

Cette nouvelle réglementation contient deux conditions auxquelles les banques devront se conformer pour octroyer un crédit immobilier : d’une part, la durée du crédit ne peut pas excéder 25 ans, avec une marge repoussée à 27 ans pour les acquisitions en VEFA (dans le neuf) ou avec travaux. Et d’autre part le taux d’endettement c’est-à-dire la part des revenus d’un ménage consacrée au remboursement du crédit est limitée à 35% (contre 33 % auparavant, mais incluant désormais le coût de l’assurance- emprunteur). Les banques ne pourront plus déroger à ces règles sous peine d’être sanctionnées. Mais elles auront cependant le droit de ne pas les respecter pour 20% de leur production trimestrielle.

Crédit hypothécaire

Pour tout crédit hypothécaire, une expertise immobilière sera obligatoire afin de prendre une décision basée sur une valorisation objective. En 2022, les banques devront avoir à leur disposition une expertise du bien immobilier afin de se prononcer sur un crédit hypothécaire. Le calcul du montant prêté dépendra de la valeur d’expertise, et non plus du prix d’achat. De la valeur déterminée par l’expert dépendra le montant accordé au client.

Changement de statut pour les meublé pro

La loi de financement de la Sécurité sociale (LFSS) 2021 a modifié les conditions pour être Loueur en meublé professionnel (LMP) et beaucoup de loueurs en meublés ont basculés du statut de non professionnel (LMNP) au statut de professionnel (LMP) sans le savoir car n’ayant fait aucune démarche en ce sens ! Dès lors que les recettes en location meublée sont supérieures à 23.000 euros par an et qu’elles sont la principale source de revenus, un loueur en meublé est considéré comme professionnel (statut LMP).

Désormais, on ne choisit plus d’être loueur en meublé professionnel ou non professionnel, on ne choisit plus de s’inscrire ou non au RCS. Dès lors que ces conditions de recettes annuelles sont observées : avoir perçu au moins 23.000 euros en location meublée ET que cela constitue la principale source de revenus le loueur en meublé est considéré comme LMP. Cette mise à jour du régime de LMP alignant le plan fiscal et social a pour incidence d’un côté d’assujettir les loueurs en meublés professionnels (LMP) aux cotisations sociales, mais également de l’autre d’accéder à de nouveaux avantages fiscaux (imputation de déficit sur le revenu global, exonération de plus-value...).

Dispositif louer abordable

Le dispositif Louer Abordable est prolongé jusqu’au 31 décembre 2024. Ce dernier incite les propriétaires de logements loués non meublés à baisser leur loyer en dessous des prix du marché en échange d’un avantage fiscal. Autre condition à remplir, signer une convention de six ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Syndics et transparence

Depuis janvier, les syndics professionnels sont dans l’obligation de présenter aux copropriétaires une fiche d’information sur les prestations et le prix qu’ils proposent.

Frédéric Chevalier