Le futur régime fiscal de la location meublée non professionnelle

La règle applicable jusqu’à fin 2023 lorsque vous souhaitez louer un bien immobilier à usage d’habitation, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, est la possibilité de proposer une location « nue » ou meublée. Si cette dernière qualification nécessite le respect de certaines règles, telles qu’un ameublement déterminé ou encore la déclaration auprès des services communaux, l’aspect fiscal semble plus attractif.

En effet, si vous louez un bien nu, le fruit de la location sera imposé selon les règles des revenus fonciers. Deux possibilités s’ouvrent alors à vous :

• Le régime micro-foncier qui s’applique si les loyers perçus sont inférieurs à 15 000 euros et qui permet l’application d’un abattement forfaitaire pour frais et charges de 30%.
• Le régime réel qui permet de déduire les charges réellement supportées au titre de la location (taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d’emprunt, …). Cela est intéressant lorsque ces frais sont supérieurs au forfait visé ci-avant. Le bénéfice issu de l’utilisation de ces deux régimes est ensuite imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Régime micro ou réel

Dans l’hypothèse d’une location meublée, vous avez là encore le choix entre le régime micro et le réel. Le résultat ainsi déterminé est taxé selon les mêmes modalités présentées ci-avant. Cependant, le législateur faisait une distinction selon que le bien était qualifié en logement meublé de tourisme / chambre d’hôte ou bien en meublé classique. Dans la première hypothèse, le bénéfice du régime micro était possible dès lors que vous perceviez moins de 188.700 euros de loyers et permettait l’application d’un abattement forfaitaire pour frais et charges de 71 %. Si le bien immobilier ne correspondait pas à cette qualification, le plafond était fixé à 77.700 euros et l’abattement était de 50 %.

Bien que ces deux solutions étaient toutes deux plus avantageuses que l’abattement applicable à la location nue, il fallait se tourner vers le régime réel pour comprendre tout l’attrait de la location meublée. La location meublée emporte l’application des règles fiscales des bénéfices industriels et commerciaux.

Ainsi, lorsque vous optez pour le régime réel, outre la déduction des diverses charges supportées au titre de la location, vous déduisez un amortissement, correspondant à la prise en compte de l’usure et donc de la dépréciation du bien immobilisé, c’est-à-dire celui que vous louez. Cet amortissement est calculé sur la base du prix d’acquisition du bien immobilier, auquel il faut déduire la part du terrain. Il peut aussi être appliqué sur les frais de notaire acquittés lors de l’acquisition.

Dans la majorité des cas, selon le niveau de recettes perçues, cette détermination du résultat générera un bénéfice proche de zéro, voire négatif. Ce qui revient à supprimer presque intégralement toute fiscalité afférente à l’activité de location meublée.

Afin de bénéficier dudit régime réel, il faut obligatoirement tenir une comptabilité, pouvant ainsi engendrer des coûts supplémentaires. Cependant, le législateur permet, lorsque vous adhérez auprès d’un centre de gestion agréé, d’obtenir une réduction d’impôt égale à 2/3 des frais de comptabilité et de gestion. En définitive, l’exercice d’une activité de loueur meublé non professionnel semble être le moyen le plus attractif de développer son patrimoine immobilier, bien loin de la simple location nue d’un logement. C’est certainement pourquoi le gouvernement a promis en fin d’année dernière une réforme de la fiscalité.

Modifications en vue d’une réforme complète ?

Il n’aura pas échappé aux lecteurs assidus des diverses lois de finances que celle relative à l’année 2024 modifie drastiquement les règles applicables aux locations meublées. En effet, la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 prévoit que le bénéfice du régime micro pour les locations de tourisme non classées sera dorénavant possible si les recettes tirées de la location ne dépassent pas 15.000 euros annuels (contre 77.700 euros auparavant). Ce qui impliquerait que toutes les personnes dépassant ce seuil devraient passer au régime réel et tenir une comptabilité.

Allant plus loin, la loi de finances diminue l’abattement de 50 % à 30 % pour ces mêmes locations meublées de tourisme non classées, tout en créant un abattement supplémentaire de 21 % qui s’appliquerait aux loueurs meublés de tourisme classés, situés en zone rurale, qui bénéficient déjà d’un abattement de 71 %.

Si une réforme globale de la fiscalité locative était attendue d’ici 2025, rien ne laissait présager de telles modifications de manière aussi abrupte. C’était sans compter sur une « erreur » législative sur un texte amendé. Il conviendra d’être attentif aux prochaines lois votées sur le sujet afin de déterminer si ces nouvelles règles s’appliqueront ou non à la prochaine campagne de déclaration de revenus. À voir avec votre expert-comptable.