Tendance haussière et déficit d’offres
Imdex 2023. La présentation de la 7è édition de l’observatoire de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or a eu lieu le jeudi 2 mars à l’ESTP à Dijon.
La septième édition de l’Imdex (observatoire de l’immobilier d’entreprise en Côte-d’Or, basé en grande partie sur les données de la métropole dijonnaise), initiative pilotée par la CCI Métropole de Bourgogne en partenariat avec les promoteurs immobiliers - Arthur Loyd, BNP Paribas real estate, CBRE Impact, Cushman & Wakefield, Max-Im, ncbc, Noeva immobilier, Voisin immobilier – a été dévoilée jeudi 2 mars à l’ESTP Dijon, en présence des acteurs de l’immobilier d’entreprise et de patrons.
Pascal Gautheron, président de la CCI Métropole de Bourgogne, a ouvert la matinée en rappelant l’importance de l’outil : les indicateurs de l’Imdex (marché des bureaux, des locaux d’activité, des entrepôts, points sur l’offre) reflètent l’attractivité et le dynamisme du département, « data stratégique », puisque « l’information est ce qui guide l’action ».
D’ailleurs, représentant la métropole dijonnaise, la 11ème vice-présidente déléguée au développement économique, à l’attractivité, aux foires et salons Danielle Juban opine : « Il faut donner le goût du territoire en matière d’immobilier ».
L’élue en a profité pour rappeler les engagements pris par la métropole pour servir l’attractivité : le barreau routier permettant une meilleure accessibilité de la ZA de Beauregard (qui se muscle avec la présence de Giphar, Urgo, Chronopost, Ciblex et évidemment le siège social du numéro un mondial de l’équipement pour la logistique Savoye) par la route de Seurre devrait être opérationnel fin 2024 ; un transport collectif à la demande de Longvic-centre à Beauregard va être mis en place.
Envol des prix
Le marché des bureaux concentré sur les quatre parcs d’activité de la métropole dijonnaise (Eco Pôle Valmy, Parc technologique de l’Europe, Clémenceau, Parc tertiaire des Grands crus) et le centre-ville de Dijon affiche 30.503 mètres carrés transactés en 2022 sur une offre disponible de 44.148 mètres carrés. « Un marché rassurant car stable », commente Cécile Bidault (CBRE Impact), qui semble avoir assimilé la part de télétravail.
Ce qui place Dijon à la 15e place (sur 17) des métropoles régionales équivalentes, juste avant Orléans et Tours. Mais sur le plan des prix, c’est « une année record », assure Damien Voisenet (Cushman & Wakefield) : « Le neuf a répondu à l’appétit des acquéreurs, mais dans une tendance haussière ». Qu’on en juge : le loyer du mètre carré par an en neuf s’établit entre 165 et 185 euros au centre-ville, de 135 à 160 euros du mètre carré par an en seconde main.
En périphérie, les prix sont respectivement de 150 à 170 euros et entre 100 à 155. Les prix à la vente suivent la même tendance : entre 2.400 et 3.700 euros du mètre carré en neuf (en plateau nu, hors cloisonnement et parking) ; la seconde main entre 950 et 2.700 mètres carrés. « Et cette tendance haussière va se poursuivre sur le neuf, prévient Damien Voisenet, du fait de la raréfaction des biens disponibles à cause de la loi Zéro artificialisation nette » (ZAN).
>LIRE AUSSI : Makao s’installe et se développe à Mâcon
En revanche, les prix sur le seconde main risquent eux de dévisser, surtout le biens obsolètes confrontés à des obligations de lourds travaux pour se mettre en conformité avec la RE2020 (réglementation thermique et environnementale) et la loi tertiaire sur la consommation énergétique pour les bâtiments à partir de 1.000 mètres carrés.
Sur le marché des locaux d’activité, Dijon se classe cette fois-ci à l’avant-dernière place des métropoles équivalentes, juste devant Nice. Cap Nord, Les Portes du Sud, la ZI de Longvic et Beauregard et la ZAC des Cerisières à Beaune (la seule à l’activité en hausse) concentrent les 61.130 mètres carrés transactés en 2022 (-33% par rapport à 2021) et les 55.167 mètres carrés disponibles ( -2%).
La problématique du déficit d’offres « trop anecdotique » et le « peu de disponibilité foncière » prend ici toute son ampleur, alerte Yannick Cohu (ncbc), tandis qu’ici aussi « les prix s’envolent sur le neuf », confirme Florent Puchot (Arthur Loyd) : de 90 à 100 euros le mètre carré à la location, de 1.000 à 1.300 euros sur le neuf, tandis que les loyers suivent aussi cette tendance haussière.
Enfin le marché des entrepôts se résume en 2022 à une seule opération sur compte propre : l’extension de la plateforme Aldi sur la ZAC Portes de Beaune, quand l’offre disponible sur la Côte-d’Or (18.960 mètres carrés) se rétracte de 48% !
Réaménager le territoire ?
En conclusion, si le marché de l’immobilier d’entreprise semble avoir digéré les mutations du travail nées du Covid (télétravail), le département va très rapidement se retrouver face à deux défis : celui des normes environnementales d’abord qui impactent le bâti obsolète (avec des travaux titanesques à prévoir), tout comme les programmes neufs qui doivent transformer ces contraintes et en faire un motif d’attractivité pour les entreprises ; celui du déficit de foncier ensuite, tout particulièrement sur la métropole dijonnaise qui plus que jamais devra mettre en œuvre son mantra : « reconstruire la ville sur elle-même » et occuper la moindre parcelle disponible dans un cadre législatif de plus en plus contraint par la loi ZAN.
D’où la demande formulée par les acteurs de l’immobilier d’entreprise d’ouvrir davantage le foncier public à leurs opérations. Il serait également bon de rappeler que la Côte-d’Or ne se résume pas à la métropole dijonnaise… mais cela appelle une réflexion bien plus vaste de réaménagement du territoire, à rebours de l’hypermétropolisation en marche dans le département. Et cela ne semble pas être la tendance…